Рынок недвижимости в Одессе: цены на жилье растут, а покупают метры единицы

Насколько растут цены на первичную недвижимость, какие застройщики возобновляют работу, а также прогнозы на ближайшее время узнавали корреспонденты Новини.LIVE.

Покупать и строить во время войны — риск

С началом войны рынок недвижимости в Одесском регионе, как и по всей Украине, на время замер. Разумеется, строить и покупать жилье во время боевых действий — это риск. Но некоторые застройщики в апреле возобновили работу. А в начале мая снова начали продавать жилье риелторские агентства.

Более двух месяцев после вторжения российских войск официально купить или продать жилье в Украине было невозможно, потому что не работал Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Однако никто не запрещал покупать помещения по инвестиционным договорам, которые не регистрировались в реестре. Это основной вид продаж на первичном рынке. А еще в Одессе продают много квадратных метров как апартаменты.

По словам нотариусов, большинство соглашений, заключенных после 6 мая, подписаны еще до начала войны как дарение и обмен.

О "размораживании" строительства

Как сообщил Новини.LIVE начальник управления государственной архитектурной строительной инспекции Одесского горсовета Александр Авдеев, в Одессе строительство во время войны возобновили только три компании, а новое разрешение было выдано только один раз.

На новые объекты за все шесть месяцев военного положения были выданы разрешительные документы всего на один новый объект — компании "Гефест". Это одна из очередей строительства, которая уже возводилась. Больше ГАСК не выдавал разрешений.

"Насколько я знаю, сегодня работают только три крупные компании-застройщики — это "Гефест", "Кадорр" и "Пространство", — рассказал Авдеев.

Остальные объекты, возведенные наполовину или на этапе котлована, остаются "замороженными". И тем, кто купил в таком ЖК квартиру на стадии строительства, остается только ждать и надеяться.

Бросили строительство и скрылись

К сожалению, не все объекты строительства в Одессе имеют хорошие перспективы завершения. К примеру, многострадальное здание на 9-й станции Большого Фонтана "Поющий фонтан", которые никак не достроят с 2009 года, владельцы бросили и оставили страну.

Как говорится в материалах уголовного дела, застройщик с российскими корнями не выполнил строительство подстанции скорой помощи на 30 млн гривен и скрылся из Украины.

При этом дом практически построен, а "скорой" — нет. Так что перспективы у инвесторов не радужные.

Цены будут "кусаться" еще больше

Что касается цен, традиционно на квартиры в новостройках они были привязаны к доллару. Очевидно, с ослаблением официального курса государственной валюты застройщикам пришлось пересмотреть стоимость. В августе средняя цена одного квадратного метра в Одессе составляет 38 781 гривню.

На графике можно увидеть рост стоимости квадратного метра в июле и августе.

Дело в том, что цены на первичном рынке привязаны к национальной денежной единице — все проводимые покупателем транзакции эквивалентны гривне.

"А что с гривней происходит? Она девальвируется, обесценивается по отношению к доллару. Курс сами видите какой. Застройщики покупают стройматериалы частично за границей — плитки и все, что связано со строительством. Естественно, стоимость квадратного метра первичного строительства будет расти, как это происходило последние пять лет", — объясняет вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.

Риелторы также уверены, что цены увеличатся.

"То, что будут подниматься, это однозначно. Потому что и курс взлетел, и цифры подлетели. Рынок очень "затянут". Конечно, объекты не все, но продолжают строить. Темпы строительства немного уменьшились", — считает риелтор со стажем Валерий Бондарев.

"К чему это может привести? Отнюдь не к возобновлению спроса и возвращению к работе "замороженных" объектов — добавляет эксперт.

Операции с недвижимостью будут облагаться по-новому

Еще одна особенность, которая повлияет на рынок недвижимости, — проект закона №7683 о внесении изменений в Налоговый кодекс по операциям с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем.

Документ предлагает освободить от налога на добавленную стоимость (НДС) покупку новых квадратных метров, выведенных на рынок, а также ввести кассовый метод для уплаты НДС и ввести НДФЛ на разницу между суммами покупки и продажи жилья, что должно приравнять первичный рынок к вторичному.

Соавторами законопроекта выступают глава фракции "Слуга народа" Елена Шуляк и глава налогового комитета ВРУ Даниил Гетманцев. Нардепы объяснили, что НДС повышает стоимость жилья, что негативно влияет на спрос. Освобождение от налоговой нагрузки "первой поставки" жилья будет способствовать росту количества продаж.

В свою очередь, председатель Ассоциации риелторов Украины Юрий Пита говорит, что через введение налогообложения физлиц теперь все продажи будут проходить по принципу вторичного рынка. Для инвестора-продавца это приведет к удорожанию квадратных метров жилья. Так, покупатель "первичного" будет продавать ее как на "вторичном" с 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора.

"Единственный важный момент: налог будет начисляться на разницу между ценами покупки и продажи. Но инвестор раньше 0% платил, а сейчас с разницы будет платить. А разница может быть и в разы больше. Если покупают с фундамента по 700 долларов за квадратный метр, продают по 1000 долларов, а квартира 50 квадратов, там может быть сумма и гораздо больше 300 долларов", — заявил Пита.

Ипотека выручит рынок. Или нет

Однако на рынке недвижимости есть надежда на ипотеку под 3% на 20 лет, которую планируют ввести осенью.

Первоначально программа будет доступна четырем категориям граждан;

• военным по контракту и работникам сектора обороны и безопасности;

• медикам;

• учителям и педагогическим работникам;

• ученым.

"Украинцы, и прежде всего наши военные, правоохранители, врачи и учителя, смогут приобрести квартиры на льготных условиях. Это частично решит проблему нехватки жилья, вернет украинцев, потерявших свой дом, из-за границы и активизирует отрасль строительства благодаря росту объема заказов", — заявила первая вице-премьер-министр Юлия Свириденко.

Что касается правил льготной ипотеки с 1 октября, то первоначальный взнос должен составлять 20% стоимости жилья.

Уже сейчас риелторы говорят, что деньги, хотя и небольшие, есть у военных, служащих с первых дней, однако у педагогов или ученых вряд ли будет такой капитал.

Важно, что от базовой цена "квадрата" увеличивается в 2,5 раза для Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова. То есть программа в большинстве своем рассчитана на небольшие города.

Ведь стоимость для городов с населением от 100 до 300 тысяч отличается от базовой уже в 1,75 раза, а для других населенных пунктов опосредованная стоимость в соответствующем регионе.

Требования к кандидату на получение ипотеки:

• Является гражданином Украины.
• Возраст не менее 18 лет (максимальный возраст не указан, но лимит для выплаты кредита — 70 лет).
• Сам кандидат и члены его семьи платежеспособны.
• В собственности есть менее 52,5 кв. м жилой недвижимости плюс 21 кв. м на каждого члена семьи (не считая жилья в зоне боевых действий или оккупации).
• Не участвует в других государственных жилищных программах.
• Не находится под санкциями.

Срок кредита — до 20 лет, минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости предмета ипотеки.

Сделок мало, а спрос сократился

Договоры купли-продажи в Одессе заключать также не спешат. Их очень мало. В основном это переселенцы или военные. В спросе самый дешевый сегмент вторичного рынка. Даже несмотря на то, что ведущие строительные компании предоставляют покупателям всевозможные скидки и проводят акции.

К примеру, в ЖК "Смарт Сити" в поселке Котовского предлагают заселиться после уплаты 50% стоимости квартиры. А на остальные 50% предусмотрена индивидуальная отсрочка. При оформлении договора в ЖК "Таировские сады" предполагается фиксация валютного курса. В "Приморских садах" — скидка на квартиры до 10%. В ЖК "Аквамарин" — льготная рассрочка.

"Если есть возможность приобрести дешевые варианты, то многие сейчас занимаются перекупом. Объекты за 1000 долларов за квадратный метр отдают по 850 долларов путем дисконта. Но цены у строительных компаний остаются достаточно высокими. Некоторые проводят акции. При продаже в объеме 100% скидка 10% или при первом платеже в 50% дают тоже какой-нибудь дисконт. Вариантов много. Насколько хорошо работает служба строительной компании, так оно и проходит", — говорит риелтор.

Случаев, когда пайщики вложили деньги в "заморозившийся" объект, немало, а вот программ, которые помогли бы вернуть средства, не хватает. Здесь все больше зависит от самого застройщика

"Строительные компании по форс-мажору могут пойти навстречу покупателю. Застройщики, которые борются за авторитет и свое имя, поддерживают на достаточно высоком уровне, они идут навстречу покупателю в случае необходимости", — делится Валерий Бондарев.

Цены по стране и традиционные проблемы

По областям самым дорогим остается жилье в Киеве — 46 083 грн/кв. м, на втором месте — Львов (40 956 грн/кв. м) а на третьем — Одесса (38 781 грн/кв. м). Ранее Одесса традиционно занимала первое место, война внесла свои коррективы.

Но вопрос с отсутствием инфраструктуры в новых жилых районах остается: как правило, где появляются новые ЖК, там не хватает школ и детсадов, спортивной инфраструктуры и медицинских учреждений. Однако это уже другой вопрос, который нужно контролировать при получении проектов и перед передачей земли компаниям застройщикам.